Jurisprudentie
AW5027
Datum uitspraak2006-04-13
Datum gepubliceerd2006-04-27
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers678209
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Datum gepubliceerd2006-04-27
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers678209
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton
Indicatie
Een huurder van een woning heeft in die woning een hennepplantage met 102 planten gehad. Ruim anderhalf jaar nadat de politie de woning was binnengevallen, is de verhuurder op de hoogte gebracht. De verhuurder vordert nu ontbinding van de huurovereenkomst. Gedaagde voert diverse redenen aan waarom de vordering niet moet worden toegewezen.
Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
VONNIS
in de zaak van
de stichting
Stichting Woningbedrijf Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 31 oktober 2005,
gemachtigde: mr. J.A. van Strijen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “WBR” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
? exploot van dagvaarding met producties;
? conclusie van antwoord met producties;
? conclusie van repliek met productie;
? conclusie van dupliek.
2. De vaststaande feiten
2.1. Het WBR verhuurt aan [gedaagde] sinds 7 juli 1995 de woning aan de [adres]) [woonplaats] (verder: “het gehuurde”).
2.2. In artikel 7.1 van de Algemene Voorwaarden die op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn, is het volgende bepaald: “Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.”
2.3. Op 13 april 2004 heeft de Politie Rotterdam-Rijnmond in het gehuurde 102 hennepplanten, zeven assimilatielampen, 2 afzuiginstallaties, tenminste één ventilator en een waterreservoir met dompelpomp aangetroffen.
2.4. WBR heeft pas medio juni 2005 van de politie vernomen dat op 13 april 2004 in het gehuurde een aanzienlijke hoeveelheid hennepplanten in beslag is genomen.
2.5. Eneco NetBeheer B.V., Afdeling Fraude, heeft bij brief van 18 augustus 2005 aan de gemachtigde van WBR laten weten dat in het gehuurde “onregelmatigheden zijn vastgesteld t.w. ijkzegelverbreking en beschadiging van de elektriciteitsmeter t.b.v. een illegale in bedrijf zijnde hennepkwekerij, gepaard gaande met energiediefstal.”
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1. WBR heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte te [woonplaats], Schietbaanlaan 63-ben te ontbinden en te veroordelen tot ontruiming van de woonruimte en [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2. Het WBR heeft – voor zover thans van belang en verkort weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
[gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, waardoor WBR de bevoegdheid heeft de overeenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de Algemene Voorwaarden door - voor bedrijfsmatige doeleinden - hennep te kweken in het gehuurde, hetgeen in strijd is met de overeengekomen woonbestemming en het goed huurderschap. Door het kweken van hennep heeft [gedaagde] een situatie gecreëerd met een verhoogd risico op brand. Los hiervan stelt het WBR dat [gedaagde] zijn tuin niet goed onderhoudt waarmee hij in strijd handelt met de Algemene Voorwaarden en de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en het volgende – voor zover thans van belang en verkort weergegeven – ten verwere aangevoerd.
[gedaagde] stelt primair dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. IJzendoon had de hennepplanten voor eigen gebruik. De aangetroffen teelt was ook zeer slecht onderhouden. Er was dus geen sprake van bedrijfsmatige teelt. De buurt en/of verhuurder heeft geen overlast, gevaar en/of schade van de hennepkwekerij ondervonden. [gedaagde] heeft niet illegaal stroom afgetapt. De woonbestemming van de woonruimte is ook nooit in het geding geweest. [gedaagde] heeft al die tijd zijn hoofdverblijf in het gehuurde gehad. WBR heeft 1,5 jaar na de inval ontbinding en ontruiming gevorderd en [gedaagde] heeft zich hier dan ook niet op kunnen voorbereiden. Na de inval heeft [gedaagde] geen hennep meer in het gehuurde gekweekt. Subsidiair betreft het hier een tekortkoming van geringe betekenis die niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Meer subsidiair rechtvaardigt een belangenafweging ex. artikel 6:265 BW niet de ontbinding van de huurovereenkomst. WBR heeft geen belang bij ontbinding en ontruiming van het gehuurde terwijl [gedaagde] belang heeft een woning op de begane grond te huren wegens medische indicatie. De tuin wordt door [gedaagde] afdoende onderhouden.
5. De beoordeling
5.1. Vast is komen te staan dat zich in het gehuurde een hennepkwekerij heeft bevonden. Met de aanwezigheid van die hennepkwekerij heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met artikel 7.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden. De aanwezigheid van een hennepkwekerij levert in beginsel een tekortkoming in de nakoming van zijn verbintenis op. Dit geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.2. Bij de inval door de Politie Rotterdam-Rijnmond zijn 102 planten aangetroffen in een professioneel ingerichte ruimte. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de exploitatie van de hennepkwekerij dan ook als bedrijfsmatig en derhalve in strijd met de bestemming van het gehuurde worden gekarakteriseerd. Het beweerdelijke feit dat deze planten slecht onderhouden waren en mogelijk – zoals [gedaagde] stelt – een eerste teelt betroffen doet hieraan (indien al juist, wat [gedaagde] in het geheel niet heeft onderbouwd) niet af. [gedaagde] heeft door het houden van een hennepkwekerij in strijd gehandeld met de verplichting het gehuurde als een goed huurder te gebruiken. De omstandigheden dat [gedaagde] slechts 25% van de woning heeft gebruikt voor de hennepteelt en de woning continu en zonder uitzondering zelf heeft bewoond brengt op zich niet mee dat ontbinding en ontruiming ongerechtvaardigd zou zijn.
5.3. Het is daarnaast algemeen bekend dat het houden van een hennepkwekerij diverse risico’s met zich brengt, zoals het ontstaan van schade aan het gehuurde, overlast voor omwonenden, stank-, water- en brandgevaar en verloedering van de buurt. Niet relevant is het verweer van [gedaagde] dat het voornoemde risico van brand zich niet heeft voorgedaan. Eneco Netbeheer, Afdeling Fraude, heeft onregelmatigheden met betrekking tot de elektriciteit vastgesteld en naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee het risico op brandgevaar onverantwoord toegenomen. Dit is in strijd met goed huurderschap. De door [gedaagde] overgelegde eindnota en brief van Eneco NetBeheer B.V. geven de kantonrechter geen aanleiding om anders te oordelen.
5.4. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde], ook gelet op de aard van de overeenkomst, niet als van geringe betekenis kan worden aangemerkt zodat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt
5.5. Met betrekking tot hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd over zijn woonbelang en de gevolgen die de ontbinding van de huurovereenkomst voor hem zou hebben, overweegt de kantonrechter dat de ontbinding voor hem ingrijpend zal (kunnen) zijn maar hetgeen is aangevoerd is onvoldoende om de gevorderde ontbinding en ontruiming niet toe te wijzen afgezet tegen het belang van WBR bij een huurder die zich houdt aan de woonbestemming en zich als een goed huurder gedraagt. Het belang van [gedaagde] betreft uitsluitend hemzelf en voor [gedaagde] geldt dat hij zijn woning op het spel heeft gezet door welbewust een hennepkwekerij in het gehuurde te beginnen wetend dat hij voor zijn handicap op een benedenwoning is aangewezen. Wel zal de kantonrechter de ontruimingstermijn stellen op een langere periode zodat [gedaagde] in staat is vervangende huisvesting te zoeken.
5.6. Het verweer dat pas na 1,5 jaar na de inval ontbinding en ontruiming door WBR wordt gevorderd doet aan de toewijzing van deze vorderingen niet af omdat naar het oordeel van de kantonrechter [gedaagde] in het verleden tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenis en deze tekortkoming nu niet meer ongedaan gemaakt kan worden en nu vast staat dat WBR niet eerder van de hennepkwekerij op de hoogte was.
Ook het feit dat [gedaagde] niet door het WBR is gewaarschuwd heeft niet tot gevolg dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Een eventuele waarschuwing opgenomen in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden zal niet uitgaan boven de bekend veronderstelde gedoognorm van het Openbaar Ministerie en dat zijn maximaal vijf hennepplanten. In deze zaak betrof het 102 planten.
5.7. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn derhalve toewijsbaar, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op 30 dagen.
5.8. Nu de ontbinding en ontruiming wordt toegewezen op grond van het feit dat [gedaagde] in strijd met de Algemene Voorwaarden hennep heeft geteeld in het gehuurde, behoeven de stellingen van eiseres met betrekking tot het onderhoud van de tuin verder geen betoog.
5.9. Als de in het ongelijk gestelde partij, dient [gedaagde] te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde en veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van WBR te stellen;
machtigt WBR om, indien [gedaagde] het gehuurde niet tijdig ontruimt, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van WBR vastgesteld op € 361,66 aan verschotten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
